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Da Nulidade do Leilão Extrajudicial de Imóvel em razão da ausência de intimação

12 de maio 2020 - Sem categoria

Em relação ao leilão extrajudicial de imóvel objeto de Contrato de Alienação Fiduciária entendemos que a prévia intimação pessoal do devedor sobre a data do leilão é necessária, na medida em que a assinatura do auto de arrematação representa o último momento para a purgação da mora, e a nosso ver a ausência da referida intimação acarreta, inclusive, a invalidade do ato.

Neste aspecto a introdução do § 2o-A do artigo 27 pela Lei 13.465/17 estabeleceu a obrigatoriedade de que o devedor fiduciante seja comunicado acerca da realização dos dois públicos leilões da Lei 9.514/97, essa comunicação deve conter as datas, horários e locais dos leilões e necessitará ser instrumentalizada por meio de correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. In verbis:

“Art. 27.  ……………………………………………………….. 

§ 1º  Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes.

………………………………………………………………………….. 

§ 2º-A.  Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. 

§ 2º-B.  Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos.”

Assim, a intimação pessoal do leilão serve justamente à finalidade de proporcionar uma vez mais a oportunidade de purga da mora, em atenção aos escopos fundamentais da alienação fiduciária, quais sejam, o de permitir o adimplemento da dívida sem prejuízo ao credor.

Portanto, não se pode permitir que o procedimento extrajudicial não atenda aos princípios norteadores do devido processo legal, pois, se a própria execução judicial, exige-se que o devedor seja citado para pagar, depois intimado da penhora e ainda intimado do dia, hora e local da praça, com muito mais razão a execução extrajudicial, ou seja, aquela levada a efeito pelo próprio credor, sem supervisão do Poder Judiciário, deve também ser feita com comunicação pessoal de todos atos ao devedor, antes que ele perca definitivamente o seu imóvel.

Até porque o devedor é o principal interessado em acompanhar a regularidade do leilão, podendo até dar lance, quitar a dívida e ingressar em Juízo diante de irregularidades. Assim, a ausência de notificação prévia do devedor da data da realização do leilão extrajudicial, viola o princípio constitucional do devido processo legal.[1]

Restando claro que o procedimento extrajudicial do imóvel é passível de ser anulado em razão da ausência de cientificação do devedor acerca da data da realização do leilão, garantindo-lhe o direito de preferência na arrematação do bem, de acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que há muito encontra-se consolidada no sentido de que, nos contratos regidos pela Lei n.º 9.514/1.997, faz se imprescindível a intimação pessoal do devedor fiduciante acerca da data, local e horário da realização do leilão extrajudicial, a fim de garantir lhe o direito de preferência do bem[2].

Portanto, a ausência da notificação do devedor/fiduciante acerca das datas dos leilões, culmina na nulidade do procedimento de alienação extrajudicial do imóvel a partir dos referidos leilões, conforme entendimento consolidado pelo STJ, nos contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, concluindo ser essencial a intimação do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões designados para a alienação do bem, mesmo naqueles regidos pela lei n. 9.514/97, sob pena de nulidade do procedimento de execução extrajudicial.

 Bruno Cesar Pio Curado – OAB/GO n.º 29.659



[1] AREsp 1163768 SP 2017/0219966-3.

[2] (AgInt no AREsp 1286812/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018)